Gesetzliche Grundlagen der Hauptwohnsitzbefreiung

Eine Ausnahme von der bei privaten Grundstücksveräußerungen regelmäßig anfallenden Immobilienertragsteuer (ImmoESt) liegt dann vor, wenn die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind. Einerseits sind die Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000 m²) von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Andererseits greift die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Anlassfall vor dem BFG: Kauf mit zurückbehaltenem Wohnrecht

Das BFG (GZ RV/6100356/2024 vom 20.2.2026) hatte sich mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem ein Steuerpflichtiger mit Kaufvertrag von April 2013 (Grundbucheintragung im November 2013, wodurch zivilrechtliches Eigentum erworben wurde) eine Liegenschaft erworben hatte, wobei der Verkäuferin vertraglich ein rund 10-jähriges Wohnungsgebrauchsrecht eingeräumt worden war. Tatsächlich nutzte die Verkäuferin die Wohnung nur bis Jänner 2016, sodass der Steuerpflichtige mit seiner Familie die Liegenschaft ab Ende Jänner 2016 als Hauptwohnsitz nutzen konnte. Im August 2020 wurde die Liegenschaft um einen deutlich höheren Preis verkauft – der Steuerpflichtige gab seinen Hauptwohnsitz auf und wollte die Hauptwohnsitzbefreiung geltend machen. Dieses Ansinnen wurde jedoch vom Finanzamt abgelehnt und stattdessen der Veräußerungsvorgang dem besonderen Steuersatz (ImmoESt) von 30 % unterworfen.

Definition des Anschaffungszeitpunkts und wirtschaftliches Eigentum

Bei der Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt – die Variante der fünfjährigen Nutzung innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung war keinesfalls erfüllt – setzte sich das BFG insbesondere mit dem Begriff der Anschaffung einer Immobilie auseinander. Dabei ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts abzustellen (April 2013), wobei typischerweise und wie auch im vorliegenden Fall der Übergang des zivilrechtlichen und des wirtschaftlichen Eigentums zusammenfallen. Mit dem wirtschaftlichen Eigentum ist insbesondere die Chance von Wertsteigerungen und das Risiko von Wertminderungen verbunden – trotz des Wohngebrauchsrechtes der Verkäuferin war das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie dem Käufer zuzurechnen.

Überschreitung der baurechtlichen und steuerlichen Toleranzfristen

Für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung muss der Hauptwohnsitz grundsätzlich bei Anschaffung des (bewohnbaren) Eigenheims begründet werden – selbst bei einem nicht starr zu interpretierenden Toleranzzeitraum von 12 Monaten in der Rechtsprechung kann bei Nutzung als Hauptwohnsitz ab Jänner 2016 dem BFG folgend die Befreiung nicht in Anspruch genommen werden, da der Hauptwohnsitz erst nach fast drei Jahren begründet wurde (und folglich nicht ab Anschaffung bzw. Herstellung des Eigenheims).

Fehlen des zeitlichen Zusammenhangs bei der Verfügungsgewalt

Überdies wurde auch das von dem Steuerpflichtigen ins Treffen geführte Argument, dass für die Hauptwohnsitzbefreiung auf den Zeitpunkt, ab dem das Grundstück tatsächlich nutzbar ist, abzustellen ist, genauer analysiert. Das BFG kam dahingehend zum Ergebnis, dass bei Abstellen auf die tatsächliche Verfügungsgewalt die Hauptwohnsitzbefreiung prinzipiell auch dann angewendet werden könne, wenn der Hauptwohnsitz erst nach Abschluss des Kaufvertrags begründet wird. Allerdings muss dann ein angemessener zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Anschaffungszeitpunkt und dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts vorliegen – in der Literatur ist dabei von einem Zeitraum von rund 6 Monaten auszugehen. Der zeitliche Zusammenhang ist dem BFG folgend darauf zurückzuführen, dass es nicht Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung ist, (signifikante) Wertsteigerungen von Immobilien zu befreien, die auf Zeiträume außerhalb der Nutzung als Hauptwohnsitz entfallen. Dies trifft auch auf den vorliegenden Fall zu, in dem der Einzug erst rund drei Jahre nach Vertragsabschluss erfolgte und somit ein für die Hauptwohnsitzbefreiung unangemessen langer Zeitraum zwischen Kaufvertragsabschluss und tatsächlicher Übergabe der Immobilie bestand.

Fazit der Gerichtsentscheidung

Die andere Ausprägung der Hauptwohnsitzbefreiung (5 Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre) begünstigt hingegen Konstellationen, in welchen die Verfügungsgewalt erst weit nach Anschaffung des Objekts eintritt. Da die Voraussetzungen hierfür jedoch ebenso wenig vorlagen, verneinte das Gericht die beantragte Hauptwohnsitzbefreiung.

Bild: Illustrative Darstellung (KI-generiert)